今回は自社物件ビルの定期巡回の状況をレポートします。

このビルは、土地の購入から建物の建築まで行いました。パチンコ屋さんに一括貸ししています。１８年以上も借りて頂いております。

また、この物件は先代の社長が社運をかけてた事業計画で一時は倒産しかけた時期もありました。その煽りで当時（３０代前半）の私の給与は２０万円しか頂けませんでした。３年以上このような状況が続き４年目から徐々にUPできるまで様々な投資物件を購入し続けました。

今では投資物件の利回りは３％から５％台が通常ですが、産友ビル長者町は利回り２５％以上でした。購入時の借入も全額返済し超優良物件。

２０１８年前までに購入した物件の平均利回りは１２％以上を保っています。（１８棟）下記写真は一部

最初から高利回りではありません。購入当初は２％であった物件や入居率半数以下のテナントビルを購入し比較的安価仕入れて自社リーシングにて入居率を９５％以上かつ１５％〜２０％にまで向上することに成功しました。

新築物件を建設した際には１０％を切らないようにしています。

最近の購入した物件は、６％から７％台の物件しか購入できません。

部分的なクラックの補修になります。

プライマー処理後

クラックのパテ処理

上塗り2回塗りしました。

しばらく保つでしょうね。

意外と壁の色と塗料が合いました。意外と壁の色と塗料が合いました。

今年5月に購入した分譲マンション　東京都世田谷区奥沢７丁目５−12 ブランズ自由が丘201号室

現在の販売価格　３１，５００万円　（2024年11月2日）

販売苦戦しています。たくさんの反響はいただいていましたが、まだ成約には至っていません。購入申込もいただいておりましたが不調に終わっています。

最近10月末に3階の部屋が契約しましたので、2階部分のお申し込み待っていますが、この部屋の問題点がいくつかあります。

まずは、リビングからの眺望がない事と隣の部屋と近いことで全開で開けられない。近隣の趣味の悪い置物が不気味です。

主寝室の窓が曇りガラスになっていて開放感がない。

メインエントランスからエレベータまで鍵を持っていないと出入りできない。

2階の室内廊下ですので、料理の匂いが充満することがあります。仕方のないことですが、少し気になります。音に関してはそれほど気になりません。

廊下にいると話し声や子供の声が聞こえることがあります。部屋に入ってからはほとんど聞こえません。しかし上層階の足音は多少聞こえます。構造上の問題ではありませんが1階のお部屋で検証しましたが入居者次第で足音が聞こえることがあります。

良いところは、玄関からのアプローチは他の部屋違い独立性があります。

弊社が管理しているアパートの法面が記録的な大雨で崩壊したとの連絡があり、緊急対応しました。現地は山の中腹に位置している物件で普段は雑草で生い茂っている状況でしたのでわかりませんでした。急勾配の法面でした。

今回の工事は一時対応として行ったのもで仮設工事になります。本工事を行う前の一時工事になります。これで少しは時間を稼ぐことができました。

レクサスの横浜山下町とセンター北店の共同開催されたオーナー招待のレクサスカップ参加させて頂きました。10年以上前に参加したいらい久しぶりでした。

保土ヶ谷カントリークラブにて開催　参加人数は90人ぐらいと記憶しています。

今回はほとんとの方が商品をいただけるドル箱コンペでほとんどの方がニコニコして帰れるコンペでした。また、ハンディー戦でなくグロスです。優勝者と準優勝は次回の決勝戦に進めます。

私のスコアーは、前半37・後半39のトータル76 でした。後半3連続3パットしてしまって叩いてしまい諦めていました。最終ホールにレクサススタッフのお出迎えしていただき、私の担当者に話したら「お疲れ様でした。来年もよろしくお願いします」と言われてしまいました。

※会場には最新のLM6人乗りがありましたので、乗らせて頂き正直アルファードのエグゼクティブと変わりません。フェースの違いで車両価格1,500万円とアルファードの差額は６００万以上。

私のアルファードは４月に納車したばかりですが売却して乗り換えすることにしました。

２日後にレクサスより連絡があり、今回準優勝したので本戦に出場できることになりました。優勝者は72で4打差でした。

※ショートホールで保土ヶ谷出身の女子プロとニアピン対決があり、そこでも勝ちましたので、プロのサイン付きボールゲット

今年購入した物件の内装工事を実施しました。建物は30年以上経っていることもありあちこち痛んでいます。前のオーナーが全くメンテナンスを実施していないため、補修箇所が多すぎて特定できません。

予算を削るために私ができる範囲を実施

CF作業　1時間30分の作業内容

CF（クッションフロア）は意外に簡単に施工できます。業者に発注した場合1㎡あたり2,500円から3,000円かかります。

今回はコーナンで購入した材料で施工しました。

1㎡あたり約1,000円を15㎡使いますので15,000円材料費とのりは3キログラム4,000円✖️2缶で8,000円ぐらいです。合計23,000円プラスジョイントのり500円　合計23,500円用意しました。

業者さんにお願いすると15㎡✖️2,500円＝37,500円と諸経費6,000円ぐらいかかりますので、43,500円かかります。差額は20,500円ですがこの部分が作業日になります。ちなみに作業時間は8時間かかりましたので、時給2,500円ぐらいになります。ご家庭で行う場合数量が少ないと業者さんに支払い最低料金は25,000円から30,000円かかりますので、少ない量でしたらご自身で施工することをお勧めします。また数量が多いい場合は自分で施工するよりも業者さんに頼んだほうが単価は下がりますので、この場合50㎡以上でしたら頼んだほうがいいと思います。

私の場合、２日に分けて空いた時間で施工したので、時間はかかりましたが実際は6時間ぐらいでできると思います。

私の本業での時給は⚪︎万円を超えます。

築６０年近くのクリーニング工場を販売

弊社グループ会社にて保有している物件

もちろん私が保有会社の代表ですので、このブログを見た方は直接ご連絡いただければご紹介します。価格は１３０００万円を想定しています。土地はなんと５１０坪あり横浜市営地下鉄『立場駅』から徒歩６分にある物件です。このブログを更新する前に申し込みが入ると思います。お早めに！！

アルファード　　エクゼクティブの納車した。トヨタ販売店で契約

担当者からは詳しく説明はなかったのですが抽選方式で販売されていた販売店も多数あったようですが、私の場合１台ガソリン車がご紹介できるということでディーゼルと悩みましたが価格が１００万ぐらい安いので購入する事を決意をしました。しかし、実際は私が乗ることはなく頑張ってくれている社員にプレゼントする予定です。ちなみに以前のプレゼントはレクサスN X２５０でした。

ランドクルーザー２５０VXに仕様を決めました。ボディ白の丸目！

アルプス建設のゴールデンウィーク（5月3日から6日）まで休みの為、60歳前の兄に手伝ってもらいました。