購入検討している物件の調査で来てみました。

建物は35年以上経っていて古く外壁等のメンテナンスが必要ですね。しかし、建物を運営しているテナント会社様が上手に運営している事もあり満室稼働しています。素晴らしいです。

建物の付加価値をつけリースアップして貸し出しているビジネスモデルはあまり弊社では行っていないモデルです。しかし、この様にうまく稼働している物件があることが珍しく大変参考になる物件です。テナント様のノウハウがあるからでしょうね。

これからの賃貸需要の必要な要素と考えています。参考になりました。ただ物件の立地や間取りだけで勝負するのは古いと痛感しました。

今後の不動産市場にはこの様なモデルでないと入居率を上げつことができなくなってくる様に思えてきました。

弊社ではコンセプト物件を紹介します。

2年前に新築した賃貸物件。アルプス妙蓮寺は、建物にソーラーパネルを設置して電気量を削減し敷地には１００平米を超えるドックランを併設しました。ここのコンセプトは若いカップルが子供を育てる前にペットと愉しめる空間を持ち5年前後居住できるステップアップ物件として作りました。

今日は、水曜日会社の定休日です。管理物件の巡回をしていて気になったので３時間かけて貼り付けました。

本当は、トイレの便器を取り付ける前に設置できなかったので、あと施工になっています。工期が間に合わなかったのが原因です。施工費用は２万円ぐらいですね。

高級なマンションを日本人が購入できないで、外国人が購入している（一部都心）である傾向は今後危ないです。つまり自国での購入層がいないことを意味している。外資に頼っている現状は、今だけではないでしょうか？今はまだJapanプレミアがある中での物件の購入ですが薄れてこないのでしょうか？

私の以前海外投資を検討している時、東南アジア諸国の投資はかなり、お得感がりました。経済成長も５％以上とどんどん成長していて物件の価格も1年で２、３割以上高くなっていました。ただ行き過ぎると購入できませんが日本の分譲の価格を基準に見てしまうと安いかもしれません。１０数年前は半分以下でしたが今ではあまり変わりません。日本もそのうち飽きられます。10年後が怖いですね。

日常ニュースで関税の問題耳にしますが、アメリカばかりに投資しているのは一局集中のように思えます。日本に投資しないままで進めば、産業は発程しません税金も入りません。日本独自の路線に舵をとって欲しいですね。鎖国してのいいのでは！

地理的なリスクと言ってどんどんアメリカばかり投資先にしているのは、今後将来アメリカだけが生きていく糧を備えているとしか思えません。あらゆる分野を一国に集中させることを意図し労働と経済を集中していることこそがサプライチェーンとして問題があると思います。世界はアメリカの◯隷です。

インバウンドに沸く日本は、浮かれています。ただの観光立国になるだけで経済は強くありません。いつから外国人の日銭をとるるだけの貧弱国になったのでしょうか。日本はどこに投資しているのでしょうか？観光地に投資する前に経済です。

なぜこの話になるかというと弱い国に人は集まりません。つまり不動産の世界では価格が伸びないことを意味しています。極端な話ですがアフリカのタワーマンションに１億・２億投資して住みたいですか？以前までは東南アジアでしたが今では日本より値上がり率が高くなっています。そのうち日本はただの観光地で物価も安く住みやすい外国人のために整備している国（税金を与えているようなもの）です。

馬車道駅の北仲マンション　みなとみらいエリア外の最後分譲マンションが着工しています。三井の高級賃貸マンション（LA TOUR）も着工していますね。その隣には東急不動産が手掛けるブランズ北仲がこれから分譲されます。

この物件は１０数年以上前から買いたかった物件で必ず買います。できれば上層階の買いたいのですが、借地のタワーマンションになる為、価格は比較的に抑えられると思います。借地期間70年間　竣工は2028年ごろと推測されます。

多分期間満了時には生きていませんが面白い物件と思います。

みなとみらいのタワーマンションは古くても２０年弱の物件までであと50年後の想定は考えていませんが建て替えるのでしょうかそれとも延命工事を施すでしょうね。（因みにランドマークタワーは1990年に竣工していますので35年です）延命しても築70年以上の建物は耐用年数からコンクリートの強度次第ですが１００年耐えられるつらしいです。50年以上のタワーマンションが日本には存在していないので、なんとも言えませんが、50年以上のタワーマンションに住みたい人はいるのでしょうか？大丈夫かなと心配になります。そうなると低層マンションがおすすめかもしれません。耐久補強工事も容易におこなえます。

通常のタワーマンションは、維持管理するために管理費を踏襲していますが、取り壊しの計画は含まれていません。当然です。１００年後ですから。

今期あのブランズ北仲は初めから取り壊しが想定されていますので、管理費に取り壊し費用を積み立てる建物になっているようです。この点がすごいですね。

実際、古くなったタワーマンションを取り壊すことを考えていません。取り壊すにはそれなりの費用が必要で修繕費で一杯である可能性があります。そうなると取り壊さないで延命する建物が増えてきます。住めますかね？

終わりの見える投資物件とすると７０年間しっかり稼いで貰えばいいのです。

結論：70年後のことは分かりませんが取り合えず、２室は買います。（買えた場合）

2025年以降に建設されるマンションに投資目的で値上がりを期待した購入はむすがしいと思います。なぜなが値上がりを期待した値上がり分で販売されている事が大きな要因と考えられます。コロナ前後の2020年ごろの相場まだそれほど高くなかったと思います。価格上昇中でも購入できたのは２０２３年前半頃まででそれ以降は価格が高止まりしています。ここから急激に値下がりするとは思えませんが値上がりする利幅が限られていることを考えると長期の保有のインカムゲインの投資家には向いています。その要因としては、金利上昇の状況です。今の政策金利０.５％に過ぎません。上昇する前に借りておくことをお勧めします。貸付金額の申請が今後難しくなることから今のうちに借入する事をお勧めします。仮に金利が高くなり不景気になれば、政策金利を下げてくると思います。

不景気になると不動産市況が悪くなると思いますが都心の一部の物件に関してはそれほど下がりません。なぜながパワーカップルと言われる高所得者やローンを組まずに購入する富裕層です。低所得者の物件は価格は下がります。

ここで重要なポイント：日本人だけが購入する物件は、今後価格は下がり続けます。外部要因がないと価格を維持することは不可能です。よって都心であり、希少なリゾート地に人気が集中します。住むだけの住宅は実需であり投機ではありません。キャピタルを考えているのであれば、新築は外してください。

戸建住宅販売の実情：一般住宅のコロナ禍での特需は終わったというよりも先取り需要を取り込みすぎたように思えます。しばらくは需要が一巡するまでの景気は回復しないと思います。資材高騰によりさらなく重石になり戸建中古が狙い目です。この分野の投資は今後伸びます。

賃貸マンション・アパートの需要：これから建てられる新築物件はコストが高く採算に合いません。利回りで購入することは不可能ですね。必要のない場所に多くの賃貸アパート等が建てられています。これも数年後には空室が増えます。この現象は人口よりも住居を建設している国と同じで新築物件であれば、需要はあると思いがちですがたくさんあったらどうでしょう。需要過多になり、価格は上げられません。むしろ下げられないのです。

弊社の戦略：

入居者のニーズを捉える：中古物件を購入し付加価値をつけていくことが重要です。あえて無駄なスペースを作り間取りを面白くする。実用的な間取りはどこにもありますが入居者が自ら部屋を作り上げていく間取りの提案します。この詳細企業秘密でお伝えする事ができません。

圧倒的な価格破壊：ただ安いのではなく目立って安い物件でなければなりません。現在当たり前の間取り当たり前の家賃を設定している物件ばかりです。安く貸し出すためのコストを徹底的に省きました。また、どなたでも入居できる賃貸物件であり、入居人数に制限を設けません。新たな賃貸のルールを設けています。

ニッチな需要を取り込む：新築物件ばかりのエリアに古く汚い物件を出し続けます。なぜなら価格は明らかに安くなり新築ばかりの高額物件ばかりの場所に安く入居できる物件を提供すること。

私の購入する物件は、次のルールに合う物件のみ購入しています。

１、土地付き物件、築年数が古い事※30年以上ですが最善物件は40年以上

２、メジャー駅から徒歩８分以内

３、土地の地形は角地物件・３方角地・４方角地

４、リーシングできる立地・建物※賃貸需要が見込める

５、物件情報を取得してから３日以内に買付を出す。※最短当日もあります。

６、自社でリフォームできる物件

好立地の物件→資産ある物件ではありません。

高価な物件→資産ある物件ではありません。

資産の定義はいろいろありますが私の定義は、お金に換金できる物件を資産ある物件と位置付けています。

地方の高利回り２０％の物件と都心の低利回り４％の物件を比較してみるとどちらがいいでしょうか？断然２０％の物件でしょうね。そこには条件があります。5年以上稼稼働できる条件を満たせば地方物件です。間違えても４％の物件ではありませんよ。25年以上稼働することが条件になるからです。時間軸で言うなら5年（正確ではありません）の方が出資金を回収できるので私は確実に5年稼働するのであれば、地方を選択します。ただし、長期的な目線で検討した場合、低利回りの４％を選択します。なぜなら、低利回りは物件の価値が下がりにくいからです。長期化した時に購入した初期投資での売却が見込めるからです。地方物件は長期での保有した場合、売却できない不良物件になってしまった時、経費だけが出ていてしまう不良債権になります。

資産ある物件とは、何年経っても価値の下がらない物件で換金できる。

今年になり金利上昇の背景が出てきて変動金利の高くなってきましたね。（2025年1月27日現在）しかし、本当に金利が高くなっているのでしょうか？高いとはいくらのこ水準を意味しているのでしょうか。日米の金利差（５％弱）で考えてもかなり日本（１％未満）の金利は安いです。アメリカでは金利が高いだけでなく物件の価格が高い為、非常に物件を探すのに苦戦しそうですが、日本はそこまで物件が高いの言えるのでしょうか？一部の都心部での価格が高いかもしれませんがそれを外せばそれほど高くなっていません。それどころか金利が高いと言っても１％も増えていません。

実は富裕層で金利が上昇してきていることで本当の意味で現実の金利水準がそれほど高いくないことに気づき始めています。その反動で駆け込み需要が今後数ヶ月起こると想定しています。特に相続対策及び金余り現状の方々の購入は増えるでしょうね。

本当に必要な物件は、今買うべき時期かもしれません。

2024年12月30日を持ちまして閉場いたしました。長きにわたりご利用していただき有難うございました。閉鎖後のゴルフ場跡地の利用について未定です。

6年前まで直営店でしたが業務委託運営したことにより経営状態が悪化し継続運営できる状況でなくなりました。

しかし、コロナ禍後、ゴルフ需要が回復しましたが2025年のゴルフ世代が後期高齢者75歳以上となりゴルフを引退する方が増えると予想されます。今後ゴルフ人口は減って行くと想定されます。特に寒暖差が大きい長野県での練習場運営は難しいでしょうね。インドアでの練習であれば、真冬でも練習できますが長野県の冬場では日中でも0度近くの環境で練習はできません。30分しているだけで手が悴んで練習できません。

世界的に日本のゴルフ人口は多いいですが国土の割にはゴルフ場の数がアメリカに次いで2位です。利便性のいいゴルフ場は高額ですが地方になると安くプレーできるゴルフ場が存在しますがそんな金額で運営できるのと心配押してしまうほどの価格です。やみくもに山林を開拓し作り上げたゴルフ場は元々利用価値のない場所をゴルフ場にしているケースが多く再利用できない状況です。地域社会に沿ったゴルフ場開発がされておらず継続的な事業スタイルが確立していません。1980年から1990年台のゴルフ場ブームで作り上げた場所ばかりです。

練習場の数も以前よりも減ってきており、生き残っているゴルフ練習場は、需要の先細りを競合相手のゴルフ練習場が減ってきていることでバランスをとっている状態です。

使い道のないゴルフ場の末路として、太陽光パネル設置する場所になっています。