去年から漏水対応に排水業者さんにお願いしてまいりましたが一向に改善しません。

探します。

掘ります。

治します。

先ずは、掘ってみます“！”

ここまで作業しなくても良かったのですが、土木の現場監督経験としてやったいましたね。

考察：築30年以上の建物にはこのような現象は日常茶飯事です。目に見える修繕だけでなく原因を予測し対応しています。イタチごっこになるケースが多く賃貸物件のオーナーでは、多額の工事代金を請求されるケースも少なくありません。壊れているから治すでなくその原因をしっかり追究してからの修繕をお勧めします。自社で40棟以上持っている建物は30年以上の建物で30棟以上が古い建物です。排水・給水・漏水・ひび割れ・さび・害虫などあらゆるケースに対応できるようになっていました。本音は築年数15年未満の物件を購入したいです！

残念ですが今年1月に契約する物件4棟の築年数は35年が一番新しく最高齢（築年数）60年以上でした。ハハ・・・

神奈川県横浜市緑区の立場駅からフラット10分圏内にある旧クリーニング工場を管理していましたが、今年度テナント様が決まりました！！！

建物は古く利用用途が決まらなかった物件でしたが倉庫として利用していただけることになりまいた。今までよりも家賃もしっかり入りますので一安心です。維持管理費がかかりますがその分を引いても利回り１０％以上が確保できる物件位なります。しかし、色々と問題点もありますので、利回りだけで喜べません。しかし、グループ会社でM &Aで購入した会社の保有不動産としては収益を産むのはかなり難しいと思われていましたが、現時点では大成功です！次は長野県のゴルフ練習場を太陽光発電所に転用できれば、大大成功になります！！

今年最後の投資物件の3棟目を購入しました。横浜日ノ出町駅から3分の西区東ヶ丘物件になります。この物件は、6年前から弊社で管理している物件でしたがオーナー様より購入依頼がありましたので、買わせていただきました。

（川崎市2棟　横浜市1棟の総戸数64室＋新築建設中12戸）

築年数が30年以上経つ物件を購入するのは、慣れていないとなかなか維持管理できませんので、ビギナーの大家さんには難しいと思います。

ビギナー大家さんに難しい点は、

①維持管理していくのに費用がいくらっかるかわからない。

②物件借入が難しい。が挙げられますが、10年後を想定した事業計画をしなければなりません。　　　　　　　　　　　　　　　　

建物の修繕やリフォーム及び広告についての戦略はもはや当たり前です。今注目している分野は、保証です。

保証には大きく２つあります。１つ目は、家賃保証になります。２つ目は少額短期保険の補償になります。

家賃保証はただ単に入居者の家賃を保証してくれるだけではありません。更新料保証や退去後のリフォーム代2ヶ月分の保証です。前までは、更新料の保証がなかったり、リフォーム費用が1ヶ月しか保証されなかったりしましたが最近は、違ってきています。

少額短期火災保険について、火災保険は借家人賠責に使われるものですか、補償額に問題がありました。1000万円しかないことです。実はこれでは賄えないケースがあり最低ども2000万円あると便利です。この水準の保険会社は数社しかありません。また、家財保険の充実です。これは引っ越し時の建物への損傷にも適用できる保険です。しかし、大抵の保証は免責金額3万円とか5万円になるため損傷しても申請しないケースがありました。しかし、免責額0円の商品があるんです。もしもの時に使える保証ですので、あると無いとでは大きな違いがあります。

いくつか検討している物件から川崎を選択しています。東京23区及び横浜エリアよりも今は川崎に注目しています。攻める地域が多いいと思います。買い付け出したら報告します。4億以下は買付しません。

3月末に決算前のバーゲンセールがありましたので、思わず買ってしまいました。3月30日に物件の存在を知り、卓上だけで買付を足しました。※Googleでは物件を見ていますよ。次の日には3月31日午後7時に契約を迎えてとかなりハードな契約を行なってしまいましたが、私の条件にあった物件でしたので、場所はいいと思いますが築年数は47年私の2歳下です。10年を目処に保有してその後は建物が持つ限り維持していこうと思います。つまり、終わりの見えた物件の購入です。物件を子運輸するときの鉄則は、購入する物件の保有期間及び目的をしっかり持って購入することです。私は基本ロングですが物件の耐用年数がありますので、その期限までのしっかり持ち続ける。5月25日に決済を迎えて、39棟目の物件になりました。

物件の決め手は、現在保有している物件の近くであること、幸区役所が近く幹線道路沿いであること、東南角地の物件で裏には小学校が隣接していること、建物は古いですが古いなりに補修できる物件でした。

『築47年の物件をあなたは買いますか？』・・・・・

川崎市幸区小向東の1棟ビル　メゾンスカイヒルズ

横浜市戸塚区のマンション入居者よりテレビが見れないとのクレームがありました。テレビアンテナの業者に依頼したところ連休明けでもあったので対応できるのが三週間の先になるとのことでした、そんなに待てないと思い自分で行くことにしまいた。21時を過ぎていましたが土の夜にテレビを見れないのは辛いですね。愛車のポルシェに乗って現場に緊急対応しました。

先ず、現場を確認して①アンテナの状況を確認しアンテナが折れていたり曲がっていないかを確認しました。また②拡張機の故障の有無③電源の断線も考えられましましたが結果・・・・・アンテナが折れていました。

4月より賃貸管理プランの内容が加わりました。

賃貸管理の3プラン①0％プラン、②3％プラン、③5％プラン

①のおすすめするオーナー様は：ワンルームマンションなどの区分所有物件（1室物件）のオーナー様におすすめです。また、入居者の募集だけをしてほしいオーナー様おすすめ！！

②一棟物件（マンション、アパート）など3棟ほどお持ちのオーナー様に向いています。これから徐々に物件を増やしていく為にも賃貸オーナーとしての知識やテクニックを覚えて頂きたいと思います。財務的なこともサポートして参ります。

③所有している物件が遠方で中々管理できないもしくは建物が古くクレームの多いい物件には最適です。貸主代理として弊社がオーナーに変わり物件をしっかり巡回しています。

ボーリング調査中です。

解体も大詰めですね。地中埋設物も撤去して後は擁壁工事の準備にかかりますね。近隣の住民の方には大変ご迷惑をお掛けしました。振動や騒音と大変ご迷惑をおかけしました。解体現場は来週月曜日には完了する予定ですが、建物の工事これからになります。近隣住民の方にご迷惑をおかけしないうよう注意して進めて参ります。ありがとうございました。😓