関内不動産アルプス建設ブログ/社長のここだけの話

賃貸サブリース契約は危険性を理解する。

業者優位の契約です。以前から賃貸のサブリース契約の危険性及び賃貸オーナー様への保障にならないことを話してきました。今回は、現状の問題の一部を紹介します。問題定義をいくつか挙げます。１、サブリースの家賃保証の意味は？２、サブリースは解約できるの？３、通常の契約とサブリース契約の適しているオーナーとは？４、サブリース契約の隠されたトロップは？以上の４項目について解説します。１、サブリース契約の家賃保証について、主に初期の家賃設定は概ね周辺事例に基づき設定された家賃の９０％が相場です。中には１００％という契約のありますがこれに関しては、別の機会に説明します。悪徳になると（言い過ぎかもしれません）７０％台の会社もあります。もちろん家賃保証をしてもらうわけで空室のリスクを考えると当然家賃を１００％であるはずがありませんね。年間の稼働率から考えても新築でも９５％から９９％ぐらいですね。中古物件になると８５％から９５％になります。ここまでは、当たり前の話・・・・重要なのはいつまで初期設定された家賃が保たれるかです。ある大手数社の家賃設定期間は、２年・４年・５年・１０年・３５年等色々ありますが、数年設定の会社の特徴（青色年数）は、大体２年ごとに家賃の見直しがあります。そして１０年以上の（赤色）は当初設定が変わらないものもありますがここに落とし穴があります。

１０年以上の家賃設定の会社は、保証割合（利率）８０％台がほとんどです。つまり初年度からしっかり利益を確保していく設定なので初期の家賃設定を変えなくても十分下落率についていけるからですね。また、青色の会社は大体保証割合は９０％が多いいですが２年ごとにリスクヘッジを取っていてしっかり下落率に対応できるよう設定できます。

簡単にいうと家賃保証はあくまでも言葉だけで実際に管理会社が設定した家賃に対して保証するわけでオーナーの設定した家賃を保証する話ではありません。管理会社とは利益にならない家賃設定は当然しません。つまり損は、オーナーに負担してもらう。持ち出しで家賃を保証する話は営業トークにしかならないからです。あえていうなら本当に保証になる物件とは、建物の瑕疵物件になる場合（貸出できない）や告知事項（死亡事故・自殺等）での空室になってしまった場合、立地の変化（日照障害）により、目の前に大きなビルや工場ができ騒音や粉塵・日照問題でなかなか入居者が決まらなくなってしまった場合などですね。最近の大問題は、競合他社の多いいエリアにあえて建設された物件です。価格を設定しても供給過剰担っている場所の保証が最適です。何れにしてももしこのようなケールであっても数年経つと家賃の設定見直しになり思いっきり下げられて今までの立替分をしっかり回収されますよ。（家賃設定はあくまでも管理会社が設定するのでオーナーは言われるがままです）

２、サブリース契約は解約できるの？答え：できる物件もあります。契約期間の満期だから普通に解約できると思っていたら解約違約金が設定されています。１ヶ月分の違約金が設定されていたり双方の打ち合わせにより違約金を設定することになっていたりとほとんど解約できる契約ではありません。

つまり双方が自由に解約できるのではなく一方借主（サブリース会社）が解約できるだけです。オーナーが解約する場合、借地借家法によりオーナーに不利な条項になるからです。（相手はプロの業者です）あくまでも借りている人の優位に進められてしまうからです。オーナーの解約は正当事由がなければ解約できません。（ほとんどありません。あったとしても建物がなくなってしまったり、貸出できない状態です）本来オーナーの正当事由なんてありませんよ。解決にはお金を払うしかありません。最大の問題点です。

オーナーの正当事由の勘違い：相続したから他に売却したいから管理会社の態度が良くないから管理料の見直しをして欲しいからなど解約したい理由はありますが、全て無効です。

対策はどうしたらいか：定期借家契約にするほかありません。しかし、ほとんどの会社は内容を理解しているのでしませんよ。してくれる会社はまだマシです。

３、通常の契約とサブリース契約の適しているオーナーとは？ズバリ：賃貸物件の融資条件です。また、相続対策で賃貸の経験のないオーナーが営業マンを信じたいオーナー様だけが適しています。

４、サブリース契約の隠されたトロップは？家賃設定における保証割合（利率）にしか気にしていないオーナーが多いいですが２、にお話ししたように解約の自由度は全くありません。そして隠されたトラップとは、諸経費です。

諸経費：家賃管理をしていく上での毎月の管理費とは別の費用安心サポート費用：入居者のためオーナー負担→管理費に入っているはずがなぜか二重払いしているケースが横行しています。修繕積立費用：退去精算のため礼金：全額没収されオーナーには入りません敷金：管理会社が預かりオーナーには入りません更新料：管理会社にて没収入居者の初期費用：退去時の清掃一時金保険加入費用：収益は管理会社指定の会社家賃保証会社の加入：入居者に必ず加入してもらうため管理会社の負担なし初期賃貸募集期間免責：募集期間の免責（３ヶ月がほとんど）その間は家賃は入りません。→おかしくないですか！！

新築物件のサブリース契約について、ズバリ言うと管理会社のドル箱です。２年間の収支をざっとシュミレーションします。新築アパート８室　：家賃６万円（礼金１ヶ月・敷金１ヶ月・更新料１ヶ月）・２年間といっても２４ヶ月の間の２１ヶ月の家賃保証になります。６ヶ月間の平均の入居を６室とすると６ヶ月×６室×６万円＝２，１６０，０００円残りの１８ヶ月１８ヶ月×８室×６万８，６４０，０００円合計収支：１０，８００，０００円・・・① ※最初から満室の場合：１１，５２０，０００円（あまりない）その内オーナーに支払われる金額：１８ヶ月×８室×６万×９０％＝７，７７６，０００円・・・・② ①ー②＝３，０２４，０００・・・・③ この他にも礼金：４８０，０００円更新料：４８０，０００円合わせて３，９８４，０００円になります。もちろんこの中には、管理手数料が含まれるため全てが利益になりません。しかし実際の管理手数料を３％として広告宣伝費６ヶ月分ぐらいです。その他にも色々と手数料を取っているのでほとんどかからないケースがほとんどズバリ：３００万以上は純利益です。

２年目以降は、家賃改定していくので当然、入居者がいても下げていきます。仮に８室中２室募集をするとします。２，０００円下げて募集すると全体的に２，０００円下げた契約になります。よくわからないと思いますが個別契約でなく包括契約だからです。管理会社は、８室中実際は２室だけ５８，０００円にもかかわらず全体を５８，０００円にすることができます。また、一番納得がいかない契約内容はこれです。

一番理解できない費用退去後のリフォーム費用はオーナーの負担であること一見普通と思いますが管理会社は一括での契約で収益を上げて運営しているのに退去したたびにオーナーからリフォーム費用を徴収します。業者が自分の名前で貸し出ししているのだから借りている間のリフォーム代も管理会社が持つべきです。しかし、そこをオーナーに負担させるのはさすがですね。場所は借りて運営しているのにいざという時にはオーナーの持ち物ですから治してくださいといった内容です。はっきりいってこれは法の抜け道（委託管理：自由設定できる）賃貸借契約は法律で守られていますがサブリース契約は各社色々です。特に大手の契約書は最悪です。

結論サブリース契約するぐらいなら賃貸運営しない方かいいと思います。色々とメリット部分はあると言われていますが最初だけで数多くの物件を持っているオーナーに重宝されていますケースもありますがサブリース契約でなくても代理契約もあり、それ以外の通常の管理委託契約はたくさんあります。サブリース契約のついた賃貸物件は絶対買いません。]]>

2017年09月17日事業計画編, 社長ブログ

新事業所の家具の配置　最新バージョン

室内の家具はオール中古品です。パソコンはさすがに新品を注文しますが電話機も中古を購入します。[/caption] [caption id="attachment_3918" align="alignnone" width="300"] 全体的に白を基調としてベーシックの仕上がりです。家具総額は３３万円かかりました。家具はすべて地元の今井家具（リサイクルショップ）打合せテーブル２台椅子８脚デスク机　４台デスク椅子　４脚書庫３台植栽３個（ホームズ仕入れ）そのほかの備品は、住宅展示場の廃棄処分品です。[/caption] そのほかにも時間があったので窓枠の塗装してみました。予算は、２８００円かかりました。ちなみに所要時間（約５０分） [caption id="attachment_3919" align="alignnone" width="300"] テーピングは時間がないので、社員に取ってもらいます。[/caption] [caption id="attachment_3915" align="alignnone" width="225"] 証拠写真として施工前の写真[/caption]]]>

2017年09月11日社長ブログ

地鎮祭 (仮称)アルプス睦町ビル

9月4日地鎮祭を実施しました。雨の中大変でしたが無事終えることができてホッとしています。今月には工事が着手します。地上5階たての鉄骨造(テナントビル) 所在地: 横浜市南区睦町1-6-3 仮称)アルプス睦町ビル来年の2月に竣工予定。 [caption id="attachment_3896" align="alignnone" width="300"] 地鎮祭準備風景雨が降り始めました。[/caption] [caption id="attachment_3899" align="alignnone" width="300"] 地鎮祭終了後片付け[/caption] [caption id="attachment_3900" align="alignnone" width="225"] 近くのラーメン屋で食事管理部3人(ビック、ファット、スマート)[/caption] ]]>