2020年１０月２９日　投資物件を契約しました。東京の物件です！！

決済は2020年１１月末ごろを予定していますが。管理が移行するのは１２月１日からになりそうです。６億を超える物件になりますので久々に大型物件になります。これで２０２０年の投資物件の購入累計は１０億を超えました。かなり早いペースで買っているので、ある意味危険ですね！来年は売却が増えそうです。投資物件のだけでなく実は、短期の売買用の物件も購入しているので、来年に向けて売り出しの準備をしています。３億弱予定売却します。

１１月は委託管理数48室２棟でしたが、１２月は自社保有物件と委託管理も合わせると１００室以上以上になりそうです。夏頃より徐々にコロナの影響がなくなり、最近かなり活発に動き始めています。おかげさまで管理物件もかなり増えてきました。誠にありがとうございます。

また契約したばかりで正面からの写真を撮っていなかったので、次回撮影します。

東京都杉並区甲州街道沿いのレジ　京王線　八幡山駅　徒歩３分の物件です。２９室　駐車場５台　現在満室中！

例年であれば、今はかなり忙しい月（9月10月11月）ですが、残念なことに忙しくありません。今年は非常事態宣言で引越しシーズンがずれました。しかし、全部がずれたわけでなく7割程度です。つまり以前のような市場ではありません。このまま年末までこのような状況が続きそうですね。そうなるとどのようになるか？

別の話ですが、今戸建てが売れています。反対にマンションが売れていません。コロナの影響でしょうね。しかも戸建ての物件は在庫切れになっていて郊外の物件に集中してきています。

本題に戻ります。仕事を失った方々が都市部から郊外に移り住んでいる状況です。また、無理をして高額な賃貸物件に入居していた入居者も解約が目立ちますね。

つまり、無駄をなくし効率的な住まいにスイッチしています。言い換えれば、長期の方は動いても短期の方は動きずらい。都市部にかけて賃貸物件は、ものすごい量の空き物件が出てくると予想します。また、海外の方からの流入もない状態が続けば、また今までのように入国してこないと思いますが非常に厳しい状況になると思います。一時的になりますが賃貸事業をしている事業者の倒産はなむがれないでしょうね。多すぎることも問題でしたが、淘汰されます。弊社も例外ではありません。今年の初旬にコロナの影響を見越して支店間の事業統合を進めてきました。去年から横浜の鶴屋町に本社を移して以来通常の賃貸店の2倍から3倍の営業職を揃え運営するスタイルに変えています。小規模営業は今後廃れますね。一極集中体制に変えています。

弊社の強みは、なんと言っても賃貸管理部門があることです。自社の保有物件３４棟　400室弱保有していう事と管理委託にて運営していますので、この厳しい状況をなんとか乗り越えられます。また、コロナ禍であっても去年より売り上げは下がる予定ですが、経常利益は去年よりもいいこともあり、賃貸部門だけでなくM &Aや投資物件の購入を進めていることが現状をよくしていると考えます。賃貸市況は今後衰退していくとと思われ、狭い賃貸需要に対して多くの賃貸業者が群がる事態になり、生き残り合戦になると思われます。

ブログを始めて１０ 年近くになりますが、思いついた時に見直しせず、そのままアップしていました。通常は見直して校正して進めるのですが、それを怠っていました。文章と言うよりつぶやきに近い文章、誤字脱字が多かったりしました。すいません。

よく会社の発祥地が横浜市中区長者町でしたので、福富町や寿町に近いことから『外国人』でないかと質問される事が度々ありました。先代が長野県出身という事で社名もアルプスが付いているように日本人です。また、私も生まれも育ちも横浜です。幼少期は横浜山手にあるインターナショナルスクールに通っておりました。（自宅の前にあり、近いことだけで通っておりました）その結果、小学校３年生ぐらいまで『あいうえお』が書けませんでした。本を読むにも身体的な障害があり、なかなか読む事ができません。その癖が抜け切れていない事で今も誤字脱字が出てしまいますし、校正しないでいる事が要因と思います。私の話はなんとなくで読んでいただければ幸いです。お仕事でのご質問がある場合は、弊社までお問合せください。話は得意です。

業者間の物件になりますが、たまたま訪れたことのある駅の物件がありましたので、購入することに決めました。物件の紹介をされて2日目に買い付けを出しましたね。

物件を見ていませんでしたが、感覚！一応グーグルで見ていましたので、問題ないと思い決意しました。実際に物件を訪問し調査しないといけません。（正式には今月契約予定）6億を超える物件でしたが直感的に買い付けを出したのは初めてです。以前は5000万の物件を見ないで購入したことがありますが、成功でした。（この話をしな２日後：物件を訪問し調査済みです）

物件を購入する考えは、逆転の発想です。これから冬にかけてコロナウイルスの第2波が来ると噂されていますので、来た場合、今まで以上に警戒し、そして感染も広がると予想されます。それによりロックダウンまでは行かない（多分）人の動きは限定的になるのは仕方ないですね。企業がまだ体力（大手のみ）があり、国からの助成金が枯渇しない間は、大きな動きはなさそうです。ただし、この冬を乗り越えても今までのような環境は戻ってきません。つまり、経済は停滞します。だからいま買うのです。分かりづらいかもしれませんが、今物件を買おうとする人は実際少ないです。今後稼げる不動産投資が少なくなると思います。逆に景気が悪くなるから投資物件を売却する？つまり安くなることをわかってこの時期に売却するとは思えないのです。市場に出てくる物件は、採算の取れない物件ばかりで誰も手を出さない物件ばかりです。不動産の投資経験者であれば、市場が冷え込んでいる時にあえて売りますか？少なくとも私は売りませんどうしようもなく売らなければならない時、以外は売りませんがそのような物件は、一般には出てきません。内々で売却されています。いいと思ったらすぐに買うことをお勧めしますが・・・・利回りでなく→物件の良し悪しです。

売買需要について

これからの予想ですが、2020年3月から戸建ての不動産の売り上げが過去最高になりました。在庫も捌けほとんど売れ残っていません、仕入れもできませんでしたので新規の物件も出にくい状況でした。需要と供給において供給の元が少なかったのに手持ちの在庫が捌けただけです。今は、在庫が足りず（売主がコロナで動かない）悪戦苦闘している状況で供給が間に合いません。

賃貸需要について

9月10月は例年はプチ繁忙期2月3月4月に並ぶ繁忙期ですが、例年と全く違う動きになっています。全く動かなくなりましたね。反動は来年にあるかもしれませんが大きな理由は、企業の転職や新入社員の入社日が伸びている事や採用取りやめによる市場の鈍化が原因です。企業としても経済活動できない中での不動産の引越し等は避けられない状態と思います。・・・・いつまで続く？

逆張り作戦！

特に都内の路面店のテナント募集が目立つようになりました。正直選び放題です！価格も間違いなく落ちると予想されましが・・・・。そもそも必要でない場所にテナントを出店しているケースや家賃が高かったりしています。つまり正規な値段での相場になる！？。物件が淘汰されると必要な物件にしかテナントは入りません。当たり前のことですが道路を渡っただけで空き店舗がズラリというケースもあり得ます。つまり、本来の物件の価値を見出しな物件にしかテナントは入りません。

競売において、競売を落札されてしまうとそこに住むことは基本的には、認めれれません。賃貸借契約等の権利がない限り難しいと考えます。

また、基本的には、所有者は債務者であり、競売後に借金がなくなることはほとんど無く、残債を返済しなければならない状況に陥ります。また、物件を占有後退去するにも移り住む場所が基本的にありません。親戚 や知人の援助なくして引っ越しできないのです。賃貸物件に住みたくても本人の名前では、借りることもできす大変なことになることがほとんどですので、親戚 や知人を頼るほか無いのが現状と思われます。

その様な状況を考え、自社物件及び管理物件に入居できる様に手配しています。中には、１年以上も無償でむむ続けている方もいました。引っ越しを済ませ再生できる時間を設け新たな出発ができる様に支援しています。因みに他の競売業者はどうしているかわかりませんが、大抵はお金を渡しているケースがほとんどと思います。しかし、お金をもらっても賃貸は借りれないケースがおおく当面の住むところを用意してあげることの方がより現実的と考えているからです。

なぜできるかと言うと『企業や個人を再生することを目的』としているからです。競売により土地や家を取られてしまいますが、我々競売業者が取り上げたのではなく、債権者が取り上げていると考えます。今までに競売で落札した物件のほとんどの方に住む場所を提供し仕事の斡旋したケースは少なくありません。お金をあげるのではなく、生活する基盤を提供することが社会貢献に繋がると考えているからです。落札しても賃貸として住み続けられるリースバック契約を行ったり、賃貸物件の管理人になってもらって家賃を免除するなど、様々です。決して綺麗事だけを話すつもりはありませんが、弊社にて競落した物件を我々からすると新生な物件にする使命があり、トラブルを残した物件にしておけないからです。なぜなら物件のほとんどを売却せずに保有している事を目的としている弊社にとっては良い物件として持っていたいからです。当然逆も同じです。売却するにも買受人に対して失礼の無い様に心がけています。

先月落札した物件に対して債務者から『抗告』されてしまいました。債務者の権利ですので、競売に対する異議申し立てを意味しています。高等裁判所での判断によりますが仕方ありませんね。抗告をされるのは、初めてです。私が専務時代に何度かありましたが、何事もなく棄却され競売決定されました。特段のことがない限り問題なく競売執行されるでしょうね。本来、競売落札後、いろいろな関係者を通してスムーズに流れる話が多く、今回は異例ですね。

敵対的な対応でしたんで、法律に任せ交渉をせずに進めたいと思います。残念ですが通常の場合は、競落者と交渉し、合意のもの進めていくのが好ましいですが、交渉する余地がなさそうですので、通常通り進めるだけですね。

管理物件を巡回していると如何してもゴミが散らかっていたり、雑草が生えているとその場で撮ってしまいます。今回も植栽がボウボウでしたので、剪定してみました。（常に除草作業の道具を持ち歩いているからできます）

今回は、前回と同様、移動時間が長かったため、車の中に刈りたての葉っぱからアリやクモが逃げ出し、虫車になってしまいました。

地域ナンバーワンのサーチ結果に伴い取材されました。TOKYO MX 土曜日　19：00から19：30放送　

本日は、アルプスビル高田馬場の除草作業と植栽を植えに来ました。枯れてしまったので、しばらく来なかったのが痛いですね。