賃貸部　本店営業部に配属になった。松田さん（新卒です）

賃貸部　桜木町駅前支店に配属になりました。中島くん

アルプスビル高田馬場（東京都新宿区高田馬場４丁目４−１３）の４階部分に熱割れによるひび割れを発見しました。また、建物の漏水箇所もいくるかありましたので、同時施工にて修復工事実施しました。

やはり建物が斜めだと漏水しやすいことと、熱割れによるひび割れも起きやすいですね。困りました。

自社保有物件に災難が起きました！！オセアン浅間町の部屋から漏水の報告があり、緊急対応しました。

。

今回の漏水の原因は、上層階からの漏水でした。水道に取り付けてあった食洗機からの漏水です。壁に取り付けていたツッパリサポートの上においてありました。重さで落下した拍子に水道管からの漏水してしまいました。みなさん強度を確かめて取り付けしましょうね。作業時間２時間　7時から9時までかかりました。高塚主任、橋本くんにはがんばりましたので、食事を御馳走したかったのですが、緊急事態宣言中でもあったので、お店が営業しておりませんでした。コンビニでたくさん買ってもらいました。

漏水した時の対応について

こちらの物件は、アルプス建設に所有している物件でしたので、入居者様には空いている部屋が1室ありました。後日引っ越して頂くことになります。また、修繕工事をしている期間は部屋を使うことができない為、即時に対応させていただきました。ゴールデンウィークの直前でもありましたので、修繕工事も時間がかかることを考慮した結果部屋を移ってもらうことになります。因みに空きがない場合はどうなるかというと→ホテルしかありませんね。

不動産会社に就職してみたい人材を4月末日までの期間、募集しています。緊急事態宣言も終わり落ち着いてきたと思ったら感染者数も増えてきました。求人の募集をしていますが中々集まりません。特に賃貸営業の部門は経験者及び未経験者も募集していますので、お問い合わせください。面接は私が行いますので、これからの夢やなりたい自分を教えてください。目標を持たないで過ごしている若くて才能は触れる人材がたくさんいます。コロナ禍ではありますがしっかりとこれからの自分を発揮できるよう色々なことに調整してみる人材を募集しています。

将来自分のお店を持ちたい人や賃貸大家になりたい人は、弊社で経験を積み仲間を作ってください。

採用の連絡先　045−312−0045 採用担当まで

4月より賃貸管理プランの内容が加わりました。

賃貸管理の3プラン①0％プラン、②3％プラン、③5％プラン

①のおすすめするオーナー様は：ワンルームマンションなどの区分所有物件（1室物件）のオーナー様におすすめです。また、入居者の募集だけをしてほしいオーナー様おすすめ！！

②一棟物件（マンション、アパート）など3棟ほどお持ちのオーナー様に向いています。これから徐々に物件を増やしていく為にも賃貸オーナーとしての知識やテクニックを覚えて頂きたいと思います。財務的なこともサポートして参ります。

③所有している物件が遠方で中々管理できないもしくは建物が古くクレームの多いい物件には最適です。貸主代理として弊社がオーナーに変わり物件をしっかり巡回しています。

投資物件には、建物、土地、太陽光、風力などいろいろありますが、ここでは建物に関してお伝えします。

建物の中にも新築・築浅・築古があります。私は圧倒的に築古物件を購入しています。その理由は３つあります。

３つの理由の見て頂く前に頭の中に次の事を考えながお読みください。『いつまで保有しますか』

１つ目：安い！！築古は、当たり前ですが築年数の新しい物件よりも安いです。デメリットとして設備も古いし建物の修繕が必要です。その分安いので、OK。

２つ目：立地！！意外と知られていませんが立地がいい物件が多いいです。当然、古いだけです。郊外に無理やり建てた建物よりもいいとは思いませんか？

3つ目：再生可能物件！！南海トラフ地震はこの20年から30年以内に起こると言われています。多分起こるでしょうね。保険にかけているから大丈夫！？と言っても軽微であればいいですが、本格的な地震はやばいです！不謹慎な言い方になるかもしれませんが新築・築浅物件が傾き修繕することよりも築古物件であれば修繕でなく立て直しした方が容易だからです。

ここで重要なことは、築古物件とは何年からを想定しているかです。通常取り壊してもいいような物件を私は築古物件と考えています。木造は別として30年の鉄筋コンクリートを考えてみます。古いですか？・・・まだまだ使えますリニューアルしているのでそれほど古さを感じません。新宿の高層ビル40年以上経っています。一般的に鉄筋コンクリートの対応年数47年と言われています。この耐用年数付近の物件を築古物件としています。壊れても仕方のない年数だからです。

この先何があるかわかりません。地震も起きないかもしれません。私は地震は必ず起きるものと考えリスクを負えないので、築古物件ばかり買っています。

先月末に購入した物件の紹介します。※物件紹介から2日で契約しました。超最速です。

築年数47年の鉄筋コンクリート物件です。はっきり言って見た目も汚いし古いです。インフラ関係もしっかり整備しないと数年しか保たれません。

はっきり言って40年以上も経っている物件ばかり購入しているので、リノベーションは問題ありません。10年は保たせます。

投資物件を購入するには、必ず投資条件を設定します。リスクを加味した出口戦略が必要！！

私のリスクは『地震』です。

私が今まで不動産投資をするにあたって大事なのは、リスクです。リスクに直面した時の対応が出来なければ、投資できません。ただ物件を購入し家賃を回収し建物の修繕を行うことは当然考えていますよね。

ここまでは当たり前の話ですね。収入に対するリスクつまり、入居率が下がり収益が上げられない事、ある程度予想できる範囲です。築年数が経てば家賃相場が下がり高い家賃では入居者が定着しません。定期的に修繕を行い入居者の満足度を上げる必要があります。→管理会社が考えますので、あまりオーナーは心配しなくていいと思います。

入居率アップするための対策、リーシングよるリスアップ、定期的な修繕及び清掃などがありますがこのようなことは計画を立てることが出来る内容です。

最大のリスクは、自然災害や人災です。

予想されていても保険に入っていたとしても建物を修繕し現場を復旧するのみです。家賃収入を補填するものではありません。仮に地震が起き中途半端に傾き半壊だと建物を完全に直せません。つまりアウトです。完全に倒壊してしまえば保険も降りやすくなりますが、そうでないと再起不能です。副作用として倒壊した建物に被災者がいるかもしれません。いずれにしても災害は、私にとっては最大のリスクです。