サブリース契約前回ご説明しましたね。 サブリースを簡単に説明するとオーナーとサブリース会社が契約しオーナーに代わって 借主（入居者）と契約することが認めらてている契約『転借』可能な契約・・・・・・・・・・・・・ 　ここでは、気がつかないうちに賃料を操作されて収益を減らされている例をお教えします。 ①１棟のマンションをサブリース契約したケースを考えます。 条件：月額９０万円の家賃で契約したとします。 家賃の基準は、満室時の収益額の９０％～８５％であると想定します。 実質上は、１，０００，０００円ぐらいです。 この条件は、普通にある条件ですね。・・・・・・・・・・？ 何かここまで見て疑問に思ったところはないですか？ まず・・・・・・ 疑問点 １．家賃はどこまでのことをいうの？ 基本的には、家賃には、月額の賃料・共益費・管理費等をいいますが、サブリース会社によっては、家賃は、月額家賃の のことを言っていて共益費・管理費は別物としているケースがほとんどです。 つまり、サブリース会社は、通常の月額家賃から共益費・管理費を省いた金額からの８５％～９０％ ２．管理費はもちろんどうしているのでしょうか？ 管理費はすべて管理会社のものです。オーナーには、一切収益は入ってきません。 ３．入居者からもらっている敷金や礼金はどうでしょうか？ 新築のマンションやアパートの場合、サブリース会社預かります。名目は、一括借上げをしているのでオーナーとサブリース会社との 契約では、敷金０　礼金なしの契約をしているケースがほとんどでサブリース会社が礼金を徴収しています。（新築時の礼金は少なくとも２カ月 は取っていますね）　サブリース会社としては、新築時から２・３年管理して入れは、十分元が取れますしその後、契約を解除されても 貸室の修繕（現況回復）の責任を取らなくて済むからです。 ４．入居者の退出後の建物の現況回復費はどうなるの？ サブリース会社との取り決めでは、入居者の負担にて現況回復するようになっている契約書をよく見ます。しかし、そのあとに消耗劣化による 現況回復は、オーナー負担する事になっていて、新築当時から２・３年の間は何の問題もありませんが、４年５年もしてからの現況回復 に関しては、大抵オーナーの負担にされているケースがあります。これっておかしくありませんか？ これは、初めから仕組まれたことでサブリース会社は頭から現況回復費用をオーナーに負担させないなんてことは考えていません。 ２・３年の間に入居者が退去した場合は、入居者に新築物件に住んでいたので、全額入居者に請求できる状況ですが、その後別の入居者が 入居して同じく２．３年で退去した場合はどうでしょうか？サブリース会社は入居者に全額は請求できません。そこで、サブリース会社は、 オーナーに新築から５年たっていて消耗劣化しているので、現況回復費用をオーナーに負担してもらうのです。 サブリース会社の負担が少なくなるわけです。 ★などなどまだ上げれば沢山ありますが今日のところはこの4項目に関してご説明します。]]>