古い建物でも必要な工事【2023-05-02更新】 | 横浜エリアの賃貸管理・不動産売買・相続のご相談なら株式会社アルプス建設

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  • 古い建物でも必要な工事2023-05-02

    当社では自社で保有している物件で耐用年数を超えた物件が多々ございます。
    併せて、オーナー様に管理を委託いただいている物件も同様に古い建物が多々ございます。

    建物の耐用年数は主に構造により異なります。
    減価償却資産としてみる法定耐用年数は
    木造  22年
    軽鉄  27年
    鉄骨  34年
    RC造 47年 ※事務所用途では50年
    とされております。
    銀行さんなどでワードとして出る「耐用年数超え」は、この法定耐用年数のことですね。

    法定耐用年数とは別に建物寿命・期待耐用年数など、この建物があとどのくらい使用できるのかという話は多々ございます。

    ですが実際は建物というのは様々な材料や部品で構成された集合体です。
    何も手をかけなければ法定耐用年数を超えることすらできず、維持できなくなることもあります。

    管球や水周りのパッキンなどは5年もすれば寿命を迎えますし
    エアコン・温水洗浄便座は10年〜15年で寿命を迎えます。
    貯水槽のポンプにも寿命はありますし、屋上の屋根や防水も寿命があります。

    そのような中で賃貸物件の維持管理するとなると、その修繕には大きく3パターンあります。
    ①寿命が来てから修繕すればいいもの
    ②寿命が来る前に計画的に修繕すべきもの
    ③寿命が来る前に修繕したいが計画的に行いづらいもの

    ①寿命が来てから修繕すればいいもの
    代表的な例は管球など照明器具です。
    もちろん共用部の照明であれば一時的に照明が切れてしまうだけで
    入居者様へは迷惑をおかけしてしまいますが
    緊急対応ですぐに修繕が可能で、且つ修繕費用も比較的安価なものについては
    寿命が来てからの対応でも問題ないと考えております。
    もちろん一つ電球が切れたら周りも寿命が近いので、併せて交換するという対応が好ましいですね。


    ②寿命が来る前に定期的に修繕すべきもの
    こちらは主に給排水関係・防水関係・EVのリニューアルなど
    不具合が起きたら入居者様の生活に甚大な被害を与え、尚且つその修繕にかかる費用が多額のものです。
    費用がかかるからこそ、計画的に壊れる前に実施する必要があります。
    計画する上では
    1 概算の修繕金額の把握
    2 一般的な寿命からいつまでに修繕が必要の把握
    3 資金計画
    4 建物の残存年数の考慮
    この4つがまず重要となります。

    3の資金計画については経費計上のタイミングも勘案する必要があります。
    また中古で購入してから修繕する場合には4の建物残存年数の考慮が特に重要となります。

    あと15年しか持たない建物で、10年後に防水塗装を実施する計画を立てても仕方がありません。
    空室が出た際のキッチンや浴室のリニューアルも同様です。
    残存期間と交換後の寿命の両方を考えて、計画的に実施する必要があります。


    ③寿命が来る前に修繕したいが計画的に行いづらいもの
    こちらは賃貸物件特有で原状回復工事のタイミングでしか実施することが難しいものです。
    また実施することで募集賃料でどのような影響が出るのかも重要な事項となり
    築40年の建物で、28年住んでいた方が退去した際の原状回復工事
    となると室内各所で修繕が必要となり、修繕金額も多額となります。
    しかしながら賃料は従来より下げる必要となることが多く
    オーナー様としてはどうしたものかと頭を悩まされることになります。

    当社では原状回復工事の御見積用意の際に、そのような点も踏まえたご提案を心がけ
    バスルームのリフォーム金額がどうしても高額となるため
    住居としての貸し出しは諦め、事務所やレンタルスペースとしての貸し出しでどうか
    もしくは倉庫利用としてのみの貸し出しで原状回復工事の施工は最低限でどうか
    など様々なパターンを検討した上でご相談させていただきます。

    また、どのような状態であっても他の部屋や建物本体にダメージを与えないような
    ピンポイントの施工もご提案させていただいております。





    築45年の建物で、長くお住まいいただいた方の退去でしたが、ベランダ防水だけはしっかり対応いただきました。

    古い建物であればあるほど、費用をあまりかけず、でも長持ちはさせたい
    というジレンマとの戦いになります。
    当社は自社保有の建物の多くがそのような建物なので毎日悩んでおります。。

    その蓄積で少しでもオーナー様のお役に立てればと考えておりますので
    関東で築古の賃貸物件所有の方で管理会社にお悩みの方は是非お問い合わせください!


    ページ作成日 2023-05-02

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