ガスを使用した漏水調査【2020-06-07更新】 | 横浜エリアの賃貸管理・不動産売買・相続のご相談なら株式会社アルプス建設

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  • ガスを使用した漏水調査2020-06-07

    管理物件で漏水が発生していたので原因の調査をしました。

    漏水状態はこの通り。
    天井からの漏水により壁紙が剥がれてきています。


    クローゼット内部の天井からは水が滴っているため
    受け皿として袋を設置している状態。
    中にはそこそこの水が溜まっています。


    暗くて見ずらいですが、そこそこ大きな穴が…。


    まずは壁の内部がどうなっているか確認するため、傷んでいるボードを撤去します。
    撤去の際に埃が舞うので、念のためクローゼットと床はしっかり養生しています。


    すると内部は意外なほど高さのある空洞になっていました。
    ブロックを積み立てたような状態になっています。
    水が滴っている跡がありますが、エアコンのドレン管以外に給排水設備は見当たりません。


    給排水が原因ではないので考えられるのは
    ① 外壁や屋上の塗装の劣化や外壁のクラック
    ② エアコンのドレン管の接続部分からの雨漏れ
    のどちらかとなりそうです。


    屋上に上がってみると、漏水箇所の真上はハト小屋になっていました。
    エアコンのドレンはしっかりカバーがついているので②の原因ではなさそうです。


    ベランダに全く面していない部屋で、室外機を屋上へ出す為に設けたようです。
    覗いて見えていた空間は、ハト小屋の内部でしたね。

    さて、そのハト小屋の周囲を見ると、所々ひび割れ(クラック)が見受けられます。
    特に大きなのがこちら。


    ハト小屋の壁4面をたたくと、明らかにここの壁だけ軽い音がするため。
    おそらく塀となっているブロックにヒビがはいっています。

    他にも細かいクラックが見受けられるので、もしかしたら他の箇所からも
    漏水している可能性はあります。

    ちなみにこの建物は築16年。大規模修繕を近々予定しておりますが
    コロナの影響もあり実施時期は未定。
    募集の兼ね合いもあるので、大規模修繕を待たずに補修する必要があります。


    本来、漏水していると思われる箇所が複数ある場合は、色水を使用した調査が効果的です。
    ブラックライトを当てると発光する蛍光塗料を、専用の水で溶かしたものを使用し調査します。
    原因と思われる所に、それぞれ別の色の水を流すことにより
    どこからどこへ水が浸入しているかを調査することができます。

    ちなみにブラックライトを当てなければ無色透明の液体なので
    室内に色が残るようなことはありません。

    調査を実施したかったのですが、今回はハト小屋の空間が狭いため人が入ることはできません。
    色水を使用した調査には時間と労力が余計にかかってしまいます。

    そこで今回は炭酸(CO2)ガスを使用した調査を実施しました。


    本来はCO2ガスを内側(部屋側)から吹き出し、外のどこから出てくるのか調査するのですが
    今回は内側から充てることができないので、クラックから吹き付けて室内から調査します。


    結果大きなクラックから室内にCO2が流れ込んだので、この箇所から漏水しています。
    そのほかの小さなクラックからも2カ所漏水箇所が見受けられました。

    漏れていないところも含め、確認できるクラックはすべて補修し
    最後に散水で水が漏れ出ていないことを確認し完了です。

    あとは大規模修繕まで耐えてくれることを祈るしかないですね。。。

    ちなみに今回の物件は、この後内装の大幅リフォームを実施します。
    床を賃貸では見かけないようなものに変えたり、間接照明としてバーライトを設置してみたり。

    リフォームが完了したら、また報告します!
     



    不動産の取引だけでなく、建物そのものに精通していることも弊社の強みです。
    管理物件は募集などのリーシングだけでなく、ビルマネジメントとして
    オーナー様の物件をしっかり管理いたします。

    是非、物件管理はアルプスの管理にお任せください!


    ページ作成日 2020-06-07

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