ガスを使用した漏水調査【2020-06-07更新】 | 横浜エリアの賃貸管理・不動産売買・相続のご相談なら株式会社アルプス建設

ガスを使用した漏水調査2020-06-07

管理物件で漏水が発生していたので原因の調査をしました。

漏水状態はこの通り。
天井からの漏水により壁紙が剥がれてきています。


クローゼット内部の天井からは水が滴っているため
受け皿として袋を設置している状態。
中にはそこそこの水が溜まっています。


暗くて見ずらいですが、そこそこ大きな穴が…。


まずは壁の内部がどうなっているか確認するため、傷んでいるボードを撤去します。
撤去の際に埃が舞うので、念のためクローゼットと床はしっかり養生しています。


すると内部は意外なほど高さのある空洞になっていました。
ブロックを積み立てたような状態になっています。
水が滴っている跡がありますが、エアコンのドレン管以外に給排水設備は見当たりません。


給排水が原因ではないので考えられるのは
①　外壁や屋上の塗装の劣化や外壁のクラック
②　エアコンのドレン管の接続部分からの雨漏れ
のどちらかとなりそうです。


屋上に上がってみると、漏水箇所の真上はハト小屋になっていました。
エアコンのドレンはしっかりカバーがついているので②の原因ではなさそうです。


ベランダに全く面していない部屋で、室外機を屋上へ出す為に設けたようです。
覗いて見えていた空間は、ハト小屋の内部でしたね。

さて、そのハト小屋の周囲を見ると、所々ひび割れ（クラック）が見受けられます。
特に大きなのがこちら。


ハト小屋の壁４面をたたくと、明らかにここの壁だけ軽い音がするため。
おそらく塀となっているブロックにヒビがはいっています。

他にも細かいクラックが見受けられるので、もしかしたら他の箇所からも
漏水している可能性はあります。

ちなみにこの建物は築１６年。大規模修繕を近々予定しておりますが
コロナの影響もあり実施時期は未定。
募集の兼ね合いもあるので、大規模修繕を待たずに補修する必要があります。


本来、漏水していると思われる箇所が複数ある場合は、色水を使用した調査が効果的です。
ブラックライトを当てると発光する蛍光塗料を、専用の水で溶かしたものを使用し調査します。
原因と思われる所に、それぞれ別の色の水を流すことにより
どこからどこへ水が浸入しているかを調査することができます。

ちなみにブラックライトを当てなければ無色透明の液体なので
室内に色が残るようなことはありません。

調査を実施したかったのですが、今回はハト小屋の空間が狭いため人が入ることはできません。
色水を使用した調査には時間と労力が余計にかかってしまいます。

そこで今回は炭酸（CO2）ガスを使用した調査を実施しました。


本来はCO2ガスを内側（部屋側）から吹き出し、外のどこから出てくるのか調査するのですが
今回は内側から充てることができないので、クラックから吹き付けて室内から調査します。


結果大きなクラックから室内にCO2が流れ込んだので、この箇所から漏水しています。
そのほかの小さなクラックからも２カ所漏水箇所が見受けられました。

漏れていないところも含め、確認できるクラックはすべて補修し
最後に散水で水が漏れ出ていないことを確認し完了です。

あとは大規模修繕まで耐えてくれることを祈るしかないですね。。。

ちなみに今回の物件は、この後内装の大幅リフォームを実施します。
床を賃貸では見かけないようなものに変えたり、間接照明としてバーライトを設置してみたり。

リフォームが完了したら、また報告します！
 

ページ作成日　2020-06-07